Un factor clave, durante este año de pandemia, fue el comercio electrónico que se aceleró como si hubiesen pasado 10 años de la noche a la mañana, incrementando las ventas online de 15 a 60% en categorías tradicionales y un 300% en negocios de despensa y abarrotes.
Esta situación, ha incrementado la demanda de bodegas para almacenaje y distribución, debido al cambio de hábitos en la logística y consumo de los clientes.
Los bienes raíces industriales han crecido de manera exponencial en los últimos años, a pesar del impacto de la pandemia, la inversión industrial en Yucatán sigue atrayendo inversores tanto nacionales como internacionales.
Según menciona Jorge Caballero, socio líder del Sector Inmobiliario de KPMG en México, todo apunta a que el establecimiento de nuevas plantas y zonas industriales van a potenciarse cada vez más.
Esto, no solo a causa de los nuevos hábitos del consumidor sino por otros factores como la inversión extranjera directa y gracias a la postura que adoptó Donald Trump con respecto al Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN).
Uno de los estados del sureste mexicano que destaca por su alta seguridad pública, también está a punto de ser tu mejor opción en inversión industrial.
La capital yucateca, Mérida, ha ido en ascenso con un plan de Desarrollo Urbano que ha conservado su estructura y orden a pesar de la velocidad con la que ha sucedido. Siendo la zona norte la que destaca por su cercanía con Puerto Progreso.
Dicho puerto, se posiciona entre los más importantes del país por su gran crecimiento en el manejo de contenedores, ligado al proyecto del Tren Maya que pretende potenciar el crecimiento económico de la región en los próximos años.
Empresas nacionales e internacionales han colocado sus inversiones en plantas, fábricas y centros de distribución con un monto que se estima alcance los 17 mil millones de pesos.
Entonces, ¿es conveniente invertir en inmuebles industriales?¿en dónde?
Para resolver esa duda primero debemos mirar el panorama completo.
Comencemos por el principio, y es tener claro que los inmuebles industriales se consideran una inversión a largo plazo con rendimientos seguros, que van entre el 8% y 9% anual.
Dependiendo de los planes de desarrollo urbano de cada municipio y zona, estos pueden aumentar su plusvalía de manera lenta o con mayor rapidez.
En comparación con el segmento hotelero o comercial, el sector industrial puede llegar a ser más ágil debido a que un centro de distribución lo puedes construir en menos de un año y comenzar a generar ganancias casi inmediatamente.
Ahora, veamos los puntos clave para la toma de decisión en realizar tu inversión en este sector.
Existen zonas particulares en la República Mexicana que destacan por la industria, como el norte, el bajío, el centro y, aunque aún está despegando, ya comienza a figurar el sureste. De esto hablaremos a detalle más adelante.
Analiza el plan de desarrollo urbano del municipio que tengas en la mira y verifica si se ubica en una zona con potencial desarrollo a futuro. Esta información es pública y la puedes consultar en línea.
Observa el panorama completo, si el terreno es independiente o está dentro de un parque, si se ubica en un clúster industrial especializado y si cuenta con seguridad, hospitales y transporte público.
Otro tema que debes tomar en cuenta, es el factor de certeza jurídica, que cuenten con los permisos necesarios de las autoridades locales. En este tema debes asesorarte con personas que sean propias del estado para tener mayor asertividad.
Considera la cercanía con otros centros urbanos y comunidades con calidad de vida, la infraestructura logística y de recursos como la conexión a carreteras, portuaria, líneas de electricidad, agua potable, gas y drenaje.
En un parque industrial, el desarrollo debe estar perfectamente planificado desde el inicio, pon atención a que tenga cubierta la logística de transporte.
El uso de suelo es el principal tema en el caso industrial; por ejemplo, cuánto puedes construir de forma vertical, cuánta densidad puede tener. Así como la reglamentación, tenencia legal y que el dueño pueda vender de forma debida el terreno.
En algunos estados, como en el sureste, hablemos de Yucatán o Tulum, los temas ambientales son de alta relevancia, por lo que debemos tener particular cuidado. Vayamos a un ejemplo concreto para darle mayor claridad.
Compraste un terreno en el que supuestamente puedes construir, los papeles están en regla, pero ese territorio nunca tendrá autorización para construcción porque descubrieron un cenote, vestigios arqueológicos, o bien, existe un manglar.
Si el parque industrial ya está listo para operar, revisa que cuente con espacios techados pero también al aire libre, que incluya patios y estacionamientos.
En resumen
Elige un estado que tenga un alto desarrollo en temas industriales y que la zona cuente con una ubicación estratégica que favorezca las vías de comunicación, logística, agilidad y seguridad para tus productos.
Y por supuesto, no olvides los pequeños pero grandes detalles legales. Recuerda que los trámites suelen ser largos y complicados por lo que debes considerar perfectamente tus tiempos.
Los parques industriales en México han pasado de un mercado dominado por el sector público al sector privado. Son seguros, con calidad y estándares internacionales.
Particularmente, esta es la era de auge para el comercio electrónico y, en conjunto, las naves industriales; esto debido a la gran demanda de espacios de distribución y almacenaje que requieren una fuerte red de logística.
Diferentes sectores industriales en México han ocasionado un efecto ancla en las regiones, comenzando con una ciudad especializada en un área, formando así, una cadena de suministros con otros proveedores.
Vayamos a los ejemplos.
El norte del país está ligado a la industria maquiladora, estrechamente vinculada con la economía de Estados Unidos.
El centro, es más variado, la Ciudad de México se enfoca en distribución como los parques de Amazon, Mercado Libre, Palacio de Hierro, Liverpool y Walmart, en Puebla está la armadora de VW y Audi, y dentro de la región también está Toluca, enfocado a distribución y maquiladoras de FIAT, GM, Nestlé y Bayer.
El bajío, por otra parte, destaca en automotriz, equipo electrónico, sector aeroespacial, entre otros. Es importante destacar que las ciudades que lo conforman tienen la cualidad de estar muy cerca entre sí, con gente joven y capacitada, y con poca afectación por fenómenos meteorológicos como ciclones y sismos.
Y por último, el sureste, la inversión industrial en Yucatán se ha posicionado entre los sectores automotrices, aeronáuticos y tecnologías de la información.
No olvides leer: Los 5 estados para invertir en parques industriales en México
El panorama en el sector industrial durante el 2021 se mantiene positivo con sectores que se han mantenido y otros que iniciarán su recuperación.
La reactivación de la construcción, la demanda de centros de logística y la recuperación en el área de manufactura de exportación continuarán siendo relevantes para los motores de demanda.
La inversión industrial en Yucatán se ha mantenido firme y continúa atrayendo más inversionistas de origen nacional e internacional.
¿Te puedes imaginar por qué? Vayamos a lo más obvio. Su ubicación.
Su ubicación es privilegiada para conectarse vía marítima con el mercado estadounidense desde su costa este, su cercanía con Cancún y la Riviera Maya, y su conectividad con infraestructura aérea, ferroviaria y terrestre hacia otras entidades y países.
Ahora, partamos a datos más concretos y tangibles.
En 2019, Mérida fue nombrada la ciudad más segura de América después de Quebec, Canadá. Siendo un foco atractivo para el desarrollo de las industrias e inversionistas.
De acuerdo con el informe del INEGI del período Octubre 2018 – Septiembre 2019, Yucatán se encuentra en cuarta posición con mayor avance económico, después de Tlaxcala, Chihuahua y Nuevo León.
Es el primer lugar en seguridad jurídica y pública del país, el cuarto en eficiencia de mercado laboral y noveno lugar en economía más estable y, sin lugar a duda, la inversión industrial en Yucatán es uno de sus principales impulsores.
Particularmente, la capital yucateca, durante el 2020 se convirtió en referente nacional y regional por su innovación tecnológica, siendo seleccionada de entre 15 propuestas por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) para que, en conjunto con consultores extranjeros, desarrollen un proyecto hacia su transformación como ciudad inteligente.
Actualmente, Yucatán ha comenzado su desarrollo en corredores y parques industriales para que aquellas empresas que apuestan por este estado puedan establecerse e invertir de forma confiable y con mayor solidez.
Además, ha implementado el programa Polo Tecnológico del Bienestar que sustituye al de la Zona Económica Especial (ZEE), que ofrece múltiples beneficios para los inversores favoreciendo en temas fiscales.
Por su parte, la región sureste se ha destacado por su actividad turística, pero en los últimos años este panorama se ha diversificado en actividades económicas para evitar dejarles vulnerables.
Por ello, Cancún y Mérida han comenzado a consolidarse como destinos industriales, lo cual, se consolidará a un mediano plazo.
El Puerto de Progreso, en Yucatán, es actualmente el tercer puerto más importante del Golfo de México por el movimiento de contenedores, potenciando el crecimiento en la zona norte de Mérida.
El crecimiento del estado de Yucatán comienza a hacerse visible cada vez más con proyectos estatales y federales que ponen la mirada de inversionistas extranjeros en la zona. Lo que propicia un panorama ideal para comenzar a invertir y ver los frutos en años venideros.
En este punto, tenemos claro que uno de los mejores estados de la República para invertir en Yucatán, por su ubicación, infraestructura y alto nivel de seguridad.
Desde 2018, el sector industrial ha mostrado un incremento exponencial, con un buen comportamiento en sectores comerciales, servicios, vivienda y turismo que han favorecido y garantizado la plusvalía para las propiedades y mejor calidad de vida.
Otro punto a destacar es que, particularmente Mérida, ha tenido un crecimiento impactante que, aún con ello, sigue apegado a un Plan de Desarrollo Urbano bastante organizado.
En cuanto a factores de inversión, también caben destacar los incentivos fiscales y económicos, la estabilidad laboral, mano de obra calificada, disponibilidad de terrenos y el apoyo por parte del gobierno del estado para facilitar la instalación de nuevas empresas.
Un gran atractivo para los inversionistas ha sido la nueva planta de Cementos Fortaleza, el Parque Eólico con una inversión de 155 millones de dólares proveniente de capital privado, y el proyecto de Estadio Sostenible de Yucatán que albergará juegos de grandes ligas de beisbol y futbol con una inversión estimada de 100 millones de dólares.
El Tren Maya es un proyecto relevante del presente gobierno federal, que tiene como objetivo que las actividades económicas de la región tengan mayor impacto. Este proyecto incrementará el turismo y el desarrollo económico de toda la región.
Empresas de alto nivel nacional están haciendo presencia en el estado, como plantas cerveceras, plantas procesadoras, centros de distribución, alimentos y fábricas de vidrios. Y a nivel internacional, destaca en el sector automotriz.
Informes de la Secretaría de Fomento Económico y del Trabajo, señalan que los principales países que han generado mayor inversión industrial en Yucatán fueron Estados Unidos, España y Canadá.
Recientemente otros países como China Japón e Italia también han mostrado interés en invertir en el estado.
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A pesar de que durante la pandemia tuvo algunas afectaciones, el sector inmobiliario sigue provocando interés para invertir y construir desarrollos.
El estado de Yucatán tiene todas las condiciones para hacer una inversión acertada, con la ubicación perfecta, la conectividad y seguridad legal para los negocios y para sus habitantes.
Y para finalizar y resolver la pregunta del principio ¿es conveniente invertir en inmuebles industriales? Sí que lo es.
Observa, investiga y mira el panorama completo, este tipo de inversiones siempre serán de riesgo bajo, pues es un activo que conserva su valor aunque su plusvalía sea lenta o, en ocasiones, acelerada.
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¿Por qué INDO es la mejor opción en lotes industriales? Primero que nada, porque está en Mérida, y ya te hemos dado suficientes razones por las cuales invertir en esta ciudad. INDO cuenta con una ubicación privilegiada al estar a 10 minutos del puerto de Progreso, uno de los puntos de mayor actividad turística y comercial del estado de Yucatán.
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